O aquecimento do mercado imobiliário retoma uma questão que aflige os contribuintes. O ganho de capital na venda do imóvel e a correspondente incidência do imposto de renda.
O ganho de capital nada mais é do que o lucro obtido na venda de um imóvel em relação ao valor inicial de compra. A diferença entre o custo de aquisição e o valor recebido na venda de um imóvel é considerado ganho de capital e sobre ela incide a alíquota inicial de 15%.
A lei 11.196/05 estabelece hipóteses fechadas de isenção que ignoram o dinamismo das relações do mercado imobiliário e restringem direitos dos cidadãos. Uma das isenções concedidas pela lei se dá quando o valor integral recebido na venda seja utilizado na compra de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias.
A Receita Federal (artigo 2º, parágrafo 11, I, da Instrução Normativa 599/05), entende que a isenção fiscal não se aplica quando o contribuinte utiliza o valor da venda para quitar financiamento ou pagamento de parcelas devidas de imóvel já adquirido (normalmente na planta) antes da data da venda do imóvel que já possuía.
A interpretação da Receita Federal desconsiderou a possibilidade significativa no mercado imobiliário da compra do imóvel na planta (em construção), que normalmente precede a venda do imóvel já possuído pelo contribuinte.
O STJ já apreciou essa matéria e corrigiu essa distorção, aliviando o bolso do comprador de um imóvel, pois entendeu que “a isenção do Imposto de Renda sobre o lucro da venda de imóvel residencial, é válida também quando o objetivo é quitar parcela ou saldo devedor de financiamento de imóvel já adquirido pelo contribuinte”.
A grande maioria da população brasileira não tem condições de adquirir um imóvel novo sem vender o anterior, portanto, em muitos casos a compra do imóvel novo precede alienação do primeiro imóvel.
Com a baixa taxa de juros do financiamento imobiliário, em média de 7% ao ano, muitas pessoas estão pensando em fazer o upgrade aproveitando o momento favorável para nova aquisição. Nesse contexto é importante saber que a assinatura de contrato da compra do imóvel antes da venda do imóvel usado, não impede a isenção do ganho de capital.
A exposição de motivos que acompanhou o projeto de conversão da Medida Provisória 252/2005 na Lei 11.196/2005 (" 'MP' ou 'Lei' do Bem") elevou como objetivo da norma “dinamizar o mercado imobiliário, e estimular o financiamento de imóveis e a construção de novas unidades, de modo que não poderia a isenção alcançar a quitação de obrigações remanescentes como débitos remanescentes de aquisições a prazo ou prestações de imóveis residenciais já possuídos pelo alienante”.
Pelas mesmas razões a isenção deve alcançar os casos em que o imóvel, ao invés de ser vendido, é utilizado em dação em pagamento, já que o ganho de capital também é integralmente utilizado no pagamento de parte do preço devido à construtora.
A interpretação dada pela receita afeta as expectativas dos contribuintes desestimulando a aquisição de novos imóveis, enquanto que a interpretação do STJ incentiva a compra de imóveis recepcionando o objetivo precípuo da lei, devendo esta prevalecer.
