O ano de 2023 inicia sem muitas novidades no mercado imobiliário. A maioria das modalidades de investimento estão consolidadas, reguladas e com suas estruturas jurídicas definidas.
Compra e venda, Incorporações, Airbnb, Fundos imobiliários, Quotas em SCP/SPE, Tokenização, em tempos de turbulência econômica e política, aliada a costumeira insegurança jurídica do Brasil, minimizar os riscos jurídicos nos investimentos imobiliários é uma obrigação de todo e qualquer investidor, seja ele grande ou pequeno
Mas quais são os riscos jurídicos que cada um desses produtos oferece aos investidores, sejam eles novatos ou experientes?
Como todo investimento, o risco é inerente, aliás, numa economia volátil como a brasileira, risco é não correr riscos. Mas como eu posso abrandar os riscos jurídicos dessas operações?
Diminuir riscos é entender bem o que diz aquela cláusula rebuscada, um “jurídiquês” incompreensível. É saber das consequências da omissão no contrato daquele "direito prometido" e que somente o poder judiciário "poderá" entregar, ainda que tardiamente e com custo elevado.
Os problemas jurídicos decorrem, em sua grande maioria, da falta de compatibilidade entre o que é almejado pelo investidor e o que o produto realmente pode entregar, o que só pode ser evitado se previamente comparado o propósito do investidor com o que "falam" os documentos da operação.
Um apartamento pode ser apenas um local de moradia, mas pode ser um ativo valioso se bem administrado no Airbnb. Não são raras as vezes em que o investidor do Airbnb adquire um imóvel com o propósito de utilizar a plataforma em um prédio novinho, mas ele não leu a convenção e não sabia que era proibida a locação por temporada naquele empreendimento.
O investidor mais arrojado pode optar em participar da construção de um empreendimento imobiliário adquirindo as quotas em uma SPE (sociedade de propósito específico) ou SCP (sociedade em conta de participação), estruturas societárias que costumam oferecer maiores riscos, mas entregam uma melhor rentabilidade. Para esses investimentos mais complexos como SPE e SCP, o furo é mais embaixo. Um regramento societário frágil pode gerar uma grande dor de cabeça quando se descobre que aquele simples contrato social não responde ao impasse entre investidor e incorporador e não evita ou minimiza os danos decorrentes de um litígio judicial.
Pra quem está conectado em tecnologia e inovação, pode apostar na Tokenização de imóveis que é a divisão da propriedade em diversos pedaços sem que ele perca suas características nem valor. Esses pedaços são registrados no blockchain, garantindo a integridade de um arquivo digital (token). O detentor do token poderá transferir para terceiro ou dá-lo em garantia, mas deve estar atento e analisar a origem do token que representa o contrato, ter conhecimento e validação sobre os dados e informações que envolvem aquele ativo.
Até aquela simples compra do tão sonhado apartamento na planta pode trazer frustrações significativas quando o adquirente apenas olha o apartamento decorado e não lê o memorial descritivo (documento acessório ao contrato de compra e venda nas aquisições de imóvel na planta) onde não consta aquele revestimento bacana e janelão do piso ao teto.
Para minimizar os riscos é necessário não deixar que a confiança no empreendedor ou na perspectiva de sucesso do produto sejam as diretrizes fundamentais para definição do investimento.
A correta e profunda análise dos instrumentos que envolvem essas operações possibilita que pontos importantes do negócio estejam bem estruturados e contempladas nos contratos, e permitam a almejada rentabilidade financeira.
Tiago Lunardi Alves,
