La implementación gradual de las reglas de la reforma tributaria en el sector inmobiliario comenzará en 2026. Sin embargo, se mantiene el principio de neutralidad en las permutas sin compensación adicional en dinero (torna), mientras que dicha compensación estará sujeta a tributación.

La permuta (o intercambio) es el acuerdo mediante el cual cada contratante se obliga a entregar un bien a cambio de otro, que no sea dinero, asumiendo ambas partes la obligación de transferir el dominio del objeto de su respectiva prestación. Por regla general, la permuta recae sobre bienes ya existentes. No obstante, la Ley de Incorporaciones Inmobiliarias (Ley Nº 4.591/1964, art. 39) admite la permuta de unidades futuras, que serán construidas.

De acuerdo con la IN SRF Nº 107/1988, las permutas de inmuebles sin compensación adicional en dinero, celebradas por personas físicas o jurídicas, no generan efectos fiscales: se consideran intercambios de activos que no transitan por el resultado de la empresa.

En línea con la neutralidad ya reconocida para las permutas de inmuebles, la Ley Complementaria Nº 214/2025 estableció la no incidencia del IBS y de la CBS sobre estas operaciones, salvo respecto de la compensación adicional en dinero (torna), que debe tributar.

La no incidencia también alcanza a las operaciones equiparadas, es decir, la permuta de terreno por unidades a construir, siempre que la enajenación del terreno y el compromiso de dación en pago se realicen en la misma fecha y mediante instrumento público.

La reglamentación publicada en abril de 2026 avanzó sobre un punto que la ley había dejado abierto: cuando la permuta incluye una contraprestación distinta de un inmueble o dinero, como la prestación de servicios, la cesión de derechos o la asunción de obligaciones, esa parte de la operación pasa a estar sujeta al régimen ordinario del IBS y de la CBS, mientras que la parte estrictamente inmobiliaria de la permuta permanece bajo el régimen específico. En la práctica, esto segmenta las operaciones complejas de permuta, que con frecuencia combinan la entrega de un terreno, la ejecución de una obra y la prestación de servicios en un único negocio.

No obstante, al estructurar estas operaciones, se recomienda cumplir integralmente con los requisitos formales y evaluar también los impactos del reductor de ajuste en cada caso concreto, ya que este actúa como un reductor de la base imponible del IBS y de la CBS en la futura venta de las unidades.

La reforma tributaria preservó la neutralidad fiscal de las permutas y permite la continuidad de la adquisición de terrenos mediante permuta. Sin embargo, puede generar impactos en las etapas posteriores, ya que la enajenación de las unidades por parte del desarrollador inmobiliario y del propietario del terreno, como respectivas partes de la permuta, podrá tener diferentes efectos tributarios.