Con la publicación de la Ley Complementaria n.º 214/2025, la CBS (Contribución sobre Bienes y Servicios) sustituirá al PIS/COFINS en el ámbito federal, mientras que el IBS (Impuesto sobre Bienes y Servicios) sustituirá al ICMS y al ISS en los ámbitos estatal y municipal.

Actualmente, las incorporaciones inmobiliarias están sujetas, en su mayoría, al Régimen Especial de Tributación (RET), con una carga tributaria global del 4% sobre los ingresos mensuales recibidos, correspondiente al pago unificado del IRPJ, CSLL, PIS y COFINS. Para las incorporaciones de inmuebles residenciales de interés social (PMCMV), la tasa total es del 1%.

Con la reforma tributaria, habrá un cambio gradual, pero sustancial, en la tributación. A partir de 2027, la CBS podrá recaudarse a una tasa del 2,08% para los emprendimientos en general y del 0,53% cuando se trate de inmuebles incluidos en el PMCMV. Estas tasas se aplicarán sobre los ingresos mensuales recibidos, al igual que el porcentaje restante del 1,92% del RET, que pasará a comprender únicamente el IRPJ y la CSLL.

En 2026, el foco no está en la recaudación, sino en la adaptación al nuevo modelo, con tasas simbólicas del 0,1% para el IBS y del 0,9% para la CBS, con posibilidad de compensación con el PIS/COFINS o incluso de reembolso. Cabe una alerta respecto del calendario: desde el 1 de agosto de 2026, una vez finalizado el período de tolerancia establecido por la reglamentación de abril, los errores en los campos de IBS/CBS de las facturas ya pueden generar sanciones, con fundamento en el art. 341-G de la Ley Complementaria n.º 227/2026. Esta es una razón adicional para que las incorporadoras ya tengan sus sistemas debidamente ajustados.

Las incorporadoras podrán, desde ahora, optar por un régimen especial de transición tributaria que garantizará a la CBS una carga equivalente a la actualmente aplicada al PIS y COFINS, sin la incidencia del IBS. A cambio, no podrán apropiarse de créditos de IBS y CBS sobre los costos de la incorporación, ni aplicar las reducciones de ajuste y sociales.

La adhesión al régimen especial de transición tributaria solo es posible para las incorporaciones sometidas al RET antes del 1 de enero de 2029. Cumplido este requisito y formalizada la opción por el régimen especial de transición, la CBS, con tasas del 2,08% y del 0,53%, según corresponda, incidirá sobre los ingresos mensuales en los términos del art. 11-A de la Ley n.º 10.931/2004 hasta la recepción íntegra del valor de las ventas de todas las unidades que componen la incorporación, independientemente de la fecha de comercialización; o, en el caso de contratos de construcción, hasta la recepción íntegra del respectivo contrato.

El régimen de transición iguala las tasas con el objetivo de preservar la tributación actual del RET, postergando la migración definitiva al nuevo sistema tributario de la LC n.º 214/2025. Corresponderá al incorporador decidir si se adhiere: si opta por este régimen, tendrá previsibilidad de la carga tributaria, pero no podrá tomar créditos relativos a materiales, bienes e insumos, ni utilizar las reducciones sociales y/o de ajuste.

Si el emprendimiento queda fuera del régimen especial de transición, estará sujeto a una tasa nominal prevista del 13,25% (ya considerando la reducción del 50% prevista por ley), con la posibilidad de apropiarse de créditos sobre los costos de la incorporación. La aplicación de las reducciones puede llevar la tasa efectiva a niveles inferiores.

Es indispensable hacer los cálculos, ya que, dependiendo del régimen adoptado, ya sea el régimen especial de transición o el Régimen Regular, el traslado de los tributos al consumidor final puede ser mayor o menor en una u otra situación. El RET aporta estabilidad y simplicidad, por lo que resulta ideal para proyectos residenciales y de menor complejidad. El Régimen Regular, por su parte, puede generar ahorros a largo plazo, especialmente en emprendimientos de mayor tamaño, con un alto volumen de insumos y compradores empresariales o inversores.