Históricamente, las personas físicas no eran consideradas contribuyentes habituales en las operaciones inmobiliarias, salvo en situaciones excepcionales reconocidas por la jurisprudencia. La Ley Complementaria n.º 214/2025 modifica este escenario al establecer, en su artículo 251, criterios objetivos conforme a los cuales una persona física pasa a ser considerada contribuyente habitual del IBS y de la CBS, incluso sin disponer de un número de identificación fiscal empresarial brasileño (CNPJ).

En la venta de inmuebles, una persona física pasa a ser contribuyente a partir del ejercicio siguiente si, durante el año natural anterior, vendió más de tres inmuebles distintos o vendió más de un inmueble construido por ella misma durante los cinco años anteriores a la venta.

La normativa aclara que esta clasificación también puede surtir efecto inmediato dentro del propio año natural: la persona física pasa a ser contribuyente en la cuarta venta de inmuebles adquiridos o en la segunda venta de un inmueble construido por ella misma. El cómputo se realiza por inmueble, y no por el número de contratos u operaciones formalizadas.

En el caso del arrendamiento habitual, los criterios combinan dos requisitos acumulativos, calculados sobre la base del año natural anterior: ingresos anuales superiores a BRL 240.000, ajustados según el IPCA, y la explotación de más de tres inmuebles distintos. Si, durante el año en curso, los ingresos superan este límite en más de un 20%, es decir, sobrepasan los BRL 288.000, la clasificación comienza a surtir efecto de inmediato, dentro del mismo ejercicio.

La interpretación sistemática de estos criterios es tan importante como cada umbral considerado por separado. La mera inversión del patrimonio personal en un número reducido de inmuebles, sin la concurrencia de factores de producción característicos de una actividad económica, no debería constituir, por sí sola, una actividad empresarial habitual. Los requisitos relativos a los ingresos y al número de inmuebles deben interpretarse conjuntamente para evitar que se considere empresario a quien simplemente invierte su patrimonio en unos pocos activos inmobiliarios.

Las operaciones gratuitas o realizadas por debajo del valor de mercado entre partes vinculadas también se computan para determinar los límites, tomando como referencia el valor de mercado de la operación. Esto evita que las donaciones, los préstamos de uso o las operaciones entre familiares se utilicen para eludir artificialmente los criterios de clasificación. Del mismo modo, la pareja en una unión estable se equipara al cónyuge con derecho a la mitad del patrimonio común a efectos del cómputo del plazo de cinco años para los inmuebles recibidos por herencia, donación o división de bienes comunes.

Una vez clasificada como contribuyente, la persona física queda sujeta a los requisitos de inscripción, emisión de documentos fiscales y liquidación del IBS y de la CBS sobre sus operaciones inmobiliarias. Sin embargo, también pasa a tener acceso a los mismos beneficios previstos en el régimen específico, como la reducción de los tipos impositivos y, cuando corresponda, la reducción social y el Reductor de Ajuste.

Para los inversores particulares y las familias que concentran su patrimonio en inmuebles, el mensaje es claro: llevar un seguimiento del historial de ventas y arrendamientos de los últimos años ha dejado de ser una simple buena práctica de gestión patrimonial y se ha convertido en un requisito previo para determinar con antelación si será necesario operar como contribuyente habitual del nuevo sistema tributario y cuándo deberá hacerse.