Con la Ley Complementaria n.º 214/2025 y la normativa publicada en 2026 (Decreto n.º 12.955/2026 y Resolución CGIBS n.º 6/2026), el arrendamiento, la cesión onerosa y el alquiler de bienes inmuebles pasan a contar con un tratamiento específico dentro del régimen especial inmobiliario, distinto del aplicable a la compraventa y a la promoción inmobiliaria.

La regla general del régimen especial establece una reducción del 50% en los tipos impositivos del IBS y de la CBS para las operaciones inmobiliarias en general. Sin embargo, el arrendamiento, la cesión onerosa y el alquiler de inmuebles se benefician de una reducción aún mayor, del 70%. En la práctica, esto sitúa la carga tributaria efectiva del arrendamiento en torno al 8,4%, un nivel considerablemente inferior al aproximadamente 14% estimado para la enajenación de inmuebles cuando el sistema esté plenamente implantado.

Además de la reducción del tipo impositivo, los arrendamientos residenciales cuentan con la Reducción Social: un importe mensual fijo por inmueble, actualizado según el IPCA, que se deduce de la base imponible antes de aplicar el impuesto. La finalidad es preservar el acceso a la vivienda y reducir la carga tributaria de los arrendamientos residenciales de menor valor.

A diferencia de la venta, que sigue la lógica de entrega o suministro, el IBS y la CBS correspondientes al arrendamiento se calculan en el momento del pago del alquiler, conforme al criterio de caja. Esto exige que el control fiscal del arrendador, ya sea persona física o jurídica, siga de cerca el flujo financiero efectivamente recibido cada mes, y no solamente el importe estipulado en el contrato.

La normativa también ha aclarado cuestiones que la ley había dejado abiertas: los impuestos que gravan el inmueble, los gastos de comunidad, el canon anual por el uso del terreno y las tasas de ocupación repercutidos al arrendatario tienden a quedar fuera de la base imponible del arrendador, siempre que exista prueba inequívoca del pago y de que esos importes no constituyen ingresos propios del arrendador.

Por otro lado, cuando el arrendatario asume el costo de obras, reformas o mejoras que funcionan como una forma de remuneración indirecta del arrendador, dichos importes se incluyen en la base imponible del arrendamiento, aunque no exista una transferencia monetaria. La base imponible debe reflejar el valor económico total recibido por el arrendador, incluso cuando una parte de la contraprestación no sea monetaria.

Dado que el arrendamiento suele involucrar a personas físicas que mantienen unos pocos inmuebles como reserva patrimonial, existen reglas específicas para determinar cuándo pasan a ser contribuyentes del IBS y de la CBS. Este tema se desarrolla con mayor profundidad en una publicación específica sobre las personas físicas en el nuevo sistema. No obstante, conviene destacar que no toda actividad de arrendamiento recurrente convierte automáticamente al propietario en contribuyente habitual.

Los alquileres de corta duración, típicos de las plataformas digitales, cuando se contratan por períodos de hasta 90 días consecutivos, tienden a quedar sujetos a un régimen específico de alojamiento, en lugar del régimen general de arrendamiento inmobiliario. Esto implica consecuencias tributarias distintas de las aplicables al alquiler residencial tradicional. Quienes gestionan alquileres de temporada a gran escala deben prestar especial atención a esta diferencia.

Los contratos de arrendamiento celebrados antes de la Reforma Tributaria pueden acogerse a reglas transitorias específicas, con tributación a un tipo fijo reducido mientras el contrato permanezca vigente, siempre que se cumplan los requisitos formales de registro y plazo. Conviene revisar durante 2026 la cartera de contratos vigentes para comprobar si cumplen estas condiciones.

Para las promotoras inmobiliarias, las constructoras y los inversores con carteras de inmuebles destinados a generar rentas, la reforma redefine la economía del arrendamiento: tipos impositivos más bajos, pero mayores exigencias de control del flujo de caja, documentación de los gastos repercutidos y las mejoras, y atención a la clasificación tributaria de las personas físicas. Quienes organicen estos procesos desde ahora afrontarán el nuevo sistema con mayor previsibilidad; quienes no lo hagan se arriesgan a controversias sobre la base imponible durante los primeros meses de aplicación plena, a partir de 2027.