El régimen específico de bienes inmuebles abarca, además de la compra, venta y alquiler, los servicios de construcción civil. Sin embargo, la distinción entre prestar un servicio de construcción y simplemente vender materiales de construcción ha adquirido relevancia jurídica, y la reglamentación de 2026 avanzó precisamente en este aspecto.

El reglamento define los servicios de construcción civil como la ejecución, por administración, contrato de obra o subcontratación, de obras de construcción civil, hidráulica o eléctrica. Esto incluye demolición, reparación, conservación, reforma e instalación de bienes que se incorporen al inmueble, un concepto funcional que no se limita a la construcción de nuevas edificaciones.

Por otro lado, el simple suministro de materiales utilizados en una obra, incluso cuando se entregan directamente en el lugar de construcción, no constituye un servicio de construcción civil y permanece sujeto a las normas generales del IBS y la CBS, sin la reducción de alícuotas prevista en el régimen específico. Una tienda de materiales de construcción, una industria cementera o un proveedor de aberturas no pasan a prestar servicios de construcción simplemente por entregar productos en una obra. Lo que determina la aplicación del régimen específico es la ejecución conjunta de la obra, y no la comercialización de insumos.

Esta distinción tiene un impacto directo en la formación de precios: quienes contratan por separado los materiales y la mano de obra pueden recibir un tratamiento tributario diferente de quienes contratan un servicio integrado, como un contrato de obra a precio global. Por eso, conviene revisar desde ahora cómo están estructurados los contratos de construcción antes de la plena entrada en vigor de las nuevas alícuotas.

El reglamento también aclara que la simple puesta a disposición de un espacio, cuando es accesoria a otro servicio principal, como alojamiento, estacionamiento, eventos, coworking o servicios de salud, no se considera una operación con bienes inmuebles. La norma evita que actividades diferentes sean clasificadas artificialmente como alquiler de inmuebles por el simple hecho de implicar el uso temporal de un espacio.

Como las obras suelen desarrollarse por etapas, con mediciones y entregas parciales, el hecho imponible del IBS y la CBS en los servicios de construcción civil sigue las reglas generales aplicables a las operaciones continuadas o fraccionadas. Esto permite calcular los impuestos según la ejecución, la medición o el fraccionamiento del servicio, y no únicamente al inicio o al finalizar la obra.

La posibilidad de aprovechar créditos de IBS y CBS sobre los materiales utilizados en una obra dependerá de una contabilidad de costos organizada por proyecto o de la identificación catastral de la obra en el propio documento fiscal. Este requisito de trazabilidad acerca al sector de la construcción a un sistema más riguroso de control de costos por proyecto. Los materiales que superen el límite permitido o que no cumplan estas condiciones documentales estarán sujetos a la reversión del crédito correspondiente.

Como regla general del régimen específico, los servicios de construcción civil tienen una reducción del 50% en la alícuota combinada del IBS y la CBS. El mismo porcentaje se aplica a la compra, venta e incorporación inmobiliaria, mientras que la reducción del 70% está reservada al alquiler y la cesión de inmuebles.

Las constructoras y las promotoras inmobiliarias deben revisar desde ahora la estructura de sus contratos y la organización contable por obra: separar correctamente los materiales y los servicios, documentar la vinculación de los insumos con cada proyecto y adaptar los sistemas de emisión de documentos fiscales ya no son solo buenas prácticas de gestión, sino condiciones necesarias para aprovechar correctamente los créditos del nuevo sistema.