Con la pubblicazione della Legge Complementare n. 214/2025, la CBS (Contributo sui Beni e Servizi) sostituirà il PIS/COFINS a livello federale, mentre l’IBS (Imposta sui Beni e Servizi) sostituirà l’ICMS e l’ISS a livello statale e municipale.

Attualmente, gli sviluppi immobiliari sono, nella maggior parte dei casi, soggetti al Regime Speciale di Tassazione (RET), con un carico fiscale complessivo del 4% sui ricavi mensili incassati, corrispondente al pagamento unificato di IRPJ, CSLL, PIS e COFINS. Per gli sviluppi immobiliari relativi a immobili residenziali di interesse sociale (PMCMV), l’aliquota complessiva è dell’1%.

Con la riforma fiscale, la tassazione subirà un cambiamento graduale, ma sostanziale. A partire dal 2027, la CBS potrà essere applicata con un’aliquota del 2,08% per gli sviluppi immobiliari in generale e dello 0,53% per gli immobili rientranti nel PMCMV. Tali aliquote si applicheranno ai ricavi mensili incassati, così come la quota residua dell’1,92% del RET, che comprenderà esclusivamente IRPJ e CSLL.

Nel 2026, l’attenzione non è rivolta alla riscossione, bensì all’adeguamento al nuovo modello, con aliquote simboliche dello 0,1% per l’IBS e dello 0,9% per la CBS, con possibilità di compensazione con il PIS/COFINS o persino di rimborso. È importante prestare attenzione al calendario: dal 1° agosto 2026, una volta concluso il periodo di tolleranza previsto dalla regolamentazione di aprile, gli errori nei campi relativi a IBS/CBS delle fatture possono già comportare sanzioni, ai sensi dell’art. 341-G della Legge Complementare n. 227/2026. Questo rappresenta un ulteriore motivo per cui le imprese immobiliari dovrebbero già avere i propri sistemi adeguatamente configurati.

Le imprese immobiliari potranno, già da ora, optare per un regime speciale di transizione fiscale che garantirà alla CBS un carico equivalente a quello attualmente applicato al PIS e COFINS, senza l’applicazione dell’IBS. In contropartita, non potranno usufruire di crediti IBS e CBS sui costi dell’operazione immobiliare, né applicare le riduzioni di adeguamento e sociali.

L’adesione al regime speciale di transizione fiscale è possibile esclusivamente per gli sviluppi immobiliari sottoposti al RET prima del 1° gennaio 2029. Soddisfatto tale requisito e formalizzata l’opzione per il regime speciale di transizione, la CBS, con aliquote del 2,08% e dello 0,53%, a seconda dei casi, sarà applicata ai ricavi mensili ai sensi dell’art. 11-A della Legge n. 10.931/2004 fino all’incasso integrale del valore delle vendite di tutte le unità che compongono lo sviluppo immobiliare, indipendentemente dalla data di commercializzazione; oppure, nel caso di contratti di costruzione, fino all’integrale incasso del relativo contratto.

Il regime transitorio uniforma le aliquote al fine di preservare l’attuale imposizione fiscale del RET, posticipando il passaggio definitivo al nuovo sistema tributario previsto dalla LC n. 214/2025. Spetterà allo sviluppatore immobiliare decidere se aderire: optando per tale regime, avrà maggiore prevedibilità del carico fiscale, ma non potrà usufruire di crediti relativi a materiali, beni e input, né applicare le riduzioni sociali e/o di adeguamento.

Qualora lo sviluppo immobiliare rimanga al di fuori del regime speciale di transizione, sarà soggetto a un’aliquota nominale prevista del 13,25% (già considerando la riduzione del 50% prevista dalla legge), con la possibilità di usufruire di crediti sui costi dell’operazione immobiliare. L’applicazione delle riduzioni può portare l’aliquota effettiva a livelli inferiori.

È indispensabile effettuare i calcoli, poiché, a seconda del regime adottato, ovvero il regime speciale di transizione o il Regime Ordinario, il trasferimento delle imposte al consumatore finale può risultare maggiore o minore in una situazione piuttosto che nell’altra. Il RET offre stabilità e semplicità, risultando ideale per progetti residenziali e di minore complessità. Il Regime Ordinario, invece, può generare risparmi nel lungo periodo, soprattutto per sviluppi di maggiori dimensioni, con un elevato volume di input e acquirenti aziendali o investitori.