Il regime specifico degli immobili comprende, oltre all'acquisto, alla vendita e alla locazione, anche i servizi di costruzione. Tuttavia, la distinzione tra la prestazione di servizi di costruzione e la semplice vendita di materiali edili ha acquisito rilevanza giuridica, e la regolamentazione del 2026 ha compiuto importanti passi avanti proprio su questo aspetto.

Il regolamento definisce i servizi di costruzione come l'esecuzione, in regime di amministrazione, appalto o subappalto, di opere di costruzione civile, idraulica o elettrica. Sono comprese la demolizione, la riparazione, la manutenzione, la ristrutturazione e l'installazione di beni che vengono incorporati nell'immobile. Si tratta di un concetto funzionale che non si limita alla costruzione di nuovi edifici.

D'altra parte, la semplice fornitura di materiali utilizzati in un cantiere, anche quando vengono consegnati direttamente sul luogo dei lavori, non costituisce un servizio di costruzione e rimane soggetta alle regole generali dell'IBS e della CBS, senza beneficiare della riduzione delle aliquote prevista dal regime specifico. Un negozio di materiali edili, un'azienda produttrice di cemento o un fornitore di serramenti non diventano prestatori di servizi di costruzione per il solo fatto di consegnare prodotti in cantiere. Ciò che determina l'applicazione del regime specifico è l'esecuzione dell'opera nel suo complesso, non la commercializzazione dei materiali.

Questa distinzione ha un impatto diretto sulla formazione dei prezzi: chi stipula contratti separati per materiali e manodopera può ricevere un trattamento fiscale diverso rispetto a chi commissiona un servizio integrato, come un appalto a corpo. È quindi opportuno verificare fin da ora la struttura dei contratti di costruzione, in vista della piena entrata in vigore delle nuove aliquote.

Il regolamento chiarisce inoltre che la semplice messa a disposizione di uno spazio, quando è accessoria a un altro servizio principale, come alloggio, parcheggio, eventi, coworking o servizi sanitari, non viene considerata un'operazione immobiliare. Questa disposizione evita che attività diverse vengano artificialmente riclassificate come locazioni immobiliari solo perché comportano l'utilizzo temporaneo di un immobile.

Poiché i lavori di costruzione si sviluppano normalmente per fasi, con stati di avanzamento e consegne parziali, il presupposto impositivo dell'IBS e della CBS per i servizi di costruzione segue le regole generali previste per le operazioni continuative o frazionate. Ciò consente di determinare le imposte in base all'esecuzione, alla misurazione o alla suddivisione del servizio, e non soltanto all'inizio o al completamento dell'opera.

La possibilità di detrarre i crediti IBS e CBS sui materiali utilizzati nei lavori dipenderà dalla tenuta di una contabilità dei costi organizzata per singola opera oppure dall'identificazione catastale del cantiere nel documento fiscale stesso. Questo requisito di tracciabilità avvicina il settore delle costruzioni a un sistema più rigoroso di controllo dei costi per progetto. I materiali che superano il limite consentito o che non soddisfano tali requisiti documentali comportano lo storno del credito corrispondente.

Come regola generale del regime specifico, i servizi di costruzione beneficiano di una riduzione del 50% dell'aliquota combinata dell'IBS e della CBS. La stessa percentuale si applica all'acquisto, alla vendita e allo sviluppo immobiliare, mentre la riduzione del 70% è riservata alla locazione e alla concessione in uso degli immobili.

Le imprese di costruzione e le società di sviluppo immobiliare dovrebbero verificare fin da ora la struttura dei propri contratti e l'organizzazione contabile per singola opera: separare correttamente materiali e servizi, documentare il collegamento dei materiali a ciascun progetto e adeguare i sistemi di emissione dei documenti fiscali non rappresentano più soltanto buone pratiche gestionali, ma condizioni necessarie per beneficiare correttamente dei crediti d'imposta previsti dal nuovo sistema.