Recentes pesquisas divulgadas mostram que os funcionários querem continuar no home office após a pandemia, o que seria um indicativo para que as empresas consolidem essa prática.
Essa mudança de comportamento poderá fazer com que a locação de estruturas grandes diminua, aumentando a disponibilidade desse tipo de imóveis, o que compromete a rentabilidade dos fundos de investimento imobiliário (FII) que tem esse segmento como alvo. Se mera especulação ou realidade não se sabe, o certo é que haverá mudança de layout com maior distanciamento entre as pessoas (de sete para dez metros) ou um misto entre escritório e home office.
Se por um lado estes fundos de “tijolos” podem ser afetados, os fundos de “papel” lastreados em CRI – Certificado De Recebíveis Imobiliários, poderão ter um bom desempenho. O aquecimento do mercado imobiliário em meio a pandemia é uma realidade e muitas incorporadoras precisarão de recursos para construção, é aí que entram os fundos imobiliários e os CRI’s.
Mas o que é um CRI?
O CRI é um produto financeiro criado em 1997 como alternativa para quem quer ter liquidez e segurança ao acessar o mercado imobiliário. A grosso modo, são títulos de renda fixa de crédito privado que são comprados por investidores com a promessa de que receberão o valor corrigido por um índice do mercado (IGP-M ou IPCA), mais uma taxa definida no momento da aquisição do CRI.
Os ativos das Incorporadoras estão lastreados na carteira de crédito de diversos devedores (adquirentes das unidades vendidas) atrelada aos contratos de compra e venda de unidades residenciais ou de loteamento. Com a compra desse crédito (recebíveis), o investidor de CRI antecipa os créditos às incorporadoras.
A emissão de CRI’s possibilita a geração de caixa para financiar as obras e entregar os imóveis no prazo estipulado. Se para as incorporadoras é um bom instrumento para captação de recursos e financiamento das obras, para os investidores pode ser uma boa alternativa.
Alguns analistas profissionais sustentam que investir em fundos de CRI pode ser a melhor opção para o investidor pessoa física.
Com a taxa de juros baixa os investimentos prefixados ou atrelados à inflação tendem a ser atraentes. Optando por um CRI atrelado à inflação o investidor preserva o poder de compra e garante ganhos reais.
Outro ponto importante é que os rendimentos dos Certificados de Recebíveis Imobiliários são isentos de imposto de renda e também de IOF para pessoas físicas. Para as pessoas Jurídicas seguem tabela regressiva que vai de 22,5 a 15.00%. A taxa apresentada no momento da compra do CRI é líquida, ou seja, sem desconto algum ou taxa de administração.
É importante considerar que essa modalidade permite ao incorporador estruturar uma operação de emissão de CRI para um determinado empreendimento visando um ou um grupo de investidores que poderão adquirir esses títulos, sem a intermediação de um fundo, bastando que os créditos sejam securitizados conforme por meio da Lei 9.514/97
Essa estruturação, apesar de um pouco complexa, é uma pratica já consolidada no mercado imobiliário. Após incorporar e lançar à venda um empreendimento (condomínios, casas, apartamentos e etc) a incorporadora contrata uma empresa securitizadora que vai “organizar” as parcelas dos compradores em sua totalidade, antecipando o pagamento à incorporadora. A empresa securitizadora transformar as dívidas dos compradores em títulos de crédito – e são esses títulos que serão comprados pelos investidores.
O momento do mercador imobiliário é um terreno fértil para os investidores. As incorporadores e construtoras que estiverem atentas e preparadas para esse novo momento, cada vez mais competitivo e inovador, terão mais eficiência e dinamismo na captação desses recursos.
