Com a Lei Complementar nº 214/2025 e a regulamentação publicada em 2026 (Decreto nº 12.955/2026 e Resolução CGIBS nº 6/2026), a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de bens imóveis passaram a ter tratamento próprio dentro do regime específico de bens imóveis, distinto da compra e venda e da incorporação.

A regra geral do regime específico prevê redução de 50% nas alíquotas de IBS e CBS para as operações imobiliárias em geral. A locação, a cessão onerosa e o arrendamento, porém, recebem redução ainda maior, de 70%. Na prática, isso aproxima a carga tributária efetiva da locação de algo em torno de 8,4%, patamar bem inferior aos cerca de 14% estimados para a alienação de imóveis quando o sistema estiver em vigência plena.

Além da redução de alíquota, a locação residencial conta com o Redutor Social: um valor mensal fixo por imóvel, atualizado pelo IPCA, deduzido da base de cálculo antes da aplicação do tributo. A lógica é preservar o acesso à moradia e reduzir a carga sobre locações residenciais de menor valor.

Diferentemente da venda, que segue lógica de entrega ou fornecimento, a locação apura o IBS e a CBS no momento do pagamento do aluguel — regime de caixa. Isso exige que o controle fiscal do locador, pessoa física ou jurídica, acompanhe de perto o fluxo financeiro efetivamente recebido, mês a mês, e não apenas o valor contratado.

A regulamentação também trouxe precisão a pontos que a lei deixava em aberto: tributos incidentes sobre o imóvel, despesas condominiais, foro anual e taxa de ocupação repassados ao locatário tendem a ficar fora da base de cálculo do locador, desde que haja prova inequívoca do pagamento e de que aquele valor não representa receita própria do locador.

Por outro lado, quando o locatário custeia benfeitorias, reformas ou melhorias que funcionam como forma de remuneração indireta do locador, esses valores compõem a base de cálculo da locação, ainda que não transitem em dinheiro. A base deve refletir o valor econômico total recebido pelo locador, mesmo quando parte da contraprestação é não monetária.

Por envolver, com frequência, pessoas físicas que exploram poucos imóveis como reserva de patrimônio, a locação tem regra própria de enquadramento como contribuinte do IBS e da CBS — tema tratado com mais profundidade em pílula específica sobre a pessoa física no novo sistema. Já vale destacar, porém, que nem toda locação recorrente transforma automaticamente o proprietário em contribuinte regular.

Locações de curta duração, típicas de plataformas digitais, quando contratadas por prazo de até 90 dias corridos, tendem a se submeter a regime específico de hospedagem, e não ao regime geral de locação de imóveis — com consequências tributárias distintas do aluguel residencial tradicional. Quem opera locação por temporada em escala deve mapear essa diferença com atenção redobrada.

Contratos de locação já firmados antes da reforma podem se valer de regras de transição específicas, com tributação por alíquota fixa reduzida enquanto o contrato estiver vigente, desde que atendidos requisitos formais de registro e de prazo. Vale revisar, ainda em 2026, a carteira de contratos vigentes para verificar se atendem a esses requisitos.

Para incorporadoras, construtoras e investidores com carteira de imóveis destinados à renda, a reforma redesenha a economia da locação: alíquota menor, mas exigência de controles de fluxo de caixa, documentação de repasses e benfeitorias, e atenção ao enquadramento da pessoa física. Quem organizar esses processos desde já ingressa no novo sistema com previsibilidade; quem não o fizer corre o risco de discussões sobre a base de cálculo já nos primeiros meses de vigência plena, a partir de 2027.