Storicamente, le persone fisiche non erano considerate contribuenti abituali nelle operazioni immobiliari, salvo in situazioni eccezionali riconosciute dalla giurisprudenza. La Legge Complementare n. 214/2025 modifica questo scenario stabilendo, all'articolo 251, criteri oggettivi in base ai quali una persona fisica viene considerata contribuente ordinario dell'IBS e della CBS, anche in assenza di un numero di identificazione fiscale per le imprese brasiliane (CNPJ).

Nella vendita di immobili, una persona fisica diventa contribuente a partire dall'anno fiscale successivo se, nel corso dell'anno solare precedente, ha venduto più di tre immobili distinti oppure ha venduto più di un immobile costruito personalmente nei cinque anni precedenti la vendita.

La normativa chiarisce che tale qualificazione può produrre effetti immediati anche nel corso dello stesso anno solare: la persona fisica diventa contribuente alla quarta vendita di immobili acquistati oppure alla seconda vendita di un immobile costruito personalmente. Il conteggio viene effettuato per immobile e non in base al numero di contratti o di operazioni formalizzate.

Per le attività abituali di locazione, i criteri prevedono due requisiti cumulativi, calcolati sulla base dell'anno solare precedente: ricavi annui superiori a BRL 240.000, adeguati in base all'IPCA, e la gestione o locazione di più di tre immobili distinti. Se, nel corso dell'anno corrente, i ricavi superano tale soglia di oltre il 20%, ossia oltrepassano BRL 288.000, la qualificazione produce effetti immediati nello stesso anno fiscale.

L'interpretazione sistematica di questi criteri è importante quanto le singole soglie numeriche. Il semplice investimento del patrimonio personale in un numero limitato di immobili, senza la combinazione dei fattori di produzione caratteristici di un'attività economica, non dovrebbe di per sé configurare un'attività imprenditoriale abituale. I requisiti relativi ai ricavi e al numero di immobili devono essere interpretati congiuntamente, per evitare di qualificare come imprenditore chi si limita a investire il proprio patrimonio in pochi beni immobiliari.

Anche le operazioni a titolo gratuito o effettuate a un valore inferiore a quello di mercato tra parti correlate concorrono al calcolo delle soglie, sulla base del valore di mercato dell'operazione. Ciò impedisce che donazioni, comodati d'uso o operazioni tra familiari vengano utilizzati per eludere artificialmente i criteri di qualificazione. Allo stesso modo, il partner di un'unione stabile è equiparato al coniuge titolare del diritto alla metà del patrimonio comune ai fini del calcolo del periodo di cinque anni relativo agli immobili ricevuti per successione, donazione o divisione dei beni comuni.

Una volta qualificata come contribuente, la persona fisica è soggetta agli obblighi di registrazione, emissione di documenti fiscali e calcolo dell'IBS e della CBS sulle proprie operazioni immobiliari. Tuttavia, acquisisce anche il diritto di accedere agli stessi benefici previsti dal regime specifico, come la riduzione delle aliquote e, ove applicabili, la riduzione sociale e il Riduttore di Adeguamento.

Per gli investitori privati e le famiglie che concentrano il proprio patrimonio negli immobili, il messaggio è chiaro: monitorare lo storico delle vendite e delle locazioni degli ultimi anni non è più soltanto una buona pratica di gestione patrimoniale, ma è diventato un requisito fondamentale per determinare in anticipo se e quando sarà necessario operare come contribuenti ordinari nel nuovo sistema fiscale.