Agora é possível regularizar a propriedade de imóveis de forma mais célere, através da Adjudicação Compulsória Extrajudicial, mecanismo jurídico que permite ingresso da documentação diretamente no registro de imóveis.
A adjudicação compulsória é uma das medidas utilizadas para se obter o registro da propriedade de um imóvel a quem está impedido ou não possui os requisitos necessários para formalização do ato através o procedimento usual, a escritura pública de compra e venda.
Antes da promulgação da Lei n.º 14.382/2022, os interessados precisavam se valer do Poder Judiciário e ingressar com um processo, o que leva tempo e custa mais caro. Nessa via, a regularização da propriedade do imóvel é realizada através de carta de adjudicação, que nada mais é um documento contendo a decisão judicial que permite a transferência regular da propriedade a quem de direito.
Com a consolidação da Lei n.º 14.382/2022, o Art. 206-B foi inserido na lei de Registros Públicos possibilitando a adjudicação compulsória de bens adquiridos através de instrumentos particulares de promessa de compra e venda, cessão ou sucessão, diretamente no registro de imóveis. O requerimento de adjudicação compulsória extrajudicial, ainda que direcionado ao oficial registrador, deve respeitar os mesmos parâmetros legais previstos em uma petição inicial.
Essa lei prevê de forma expressa que quaisquer dos interessados que figuram no contrato de promessa como promitente vendedor, comprador, cedente, cessionário ou sucessores, representados por advogado, poderão utilizar-se do instituto de adjudicação compulsória extrajudicial, a fim de viabilizar o reconhecimento da propriedade do imóvel.
A diferença marcante desse instituto, em relação aos demais instrumentos de extrajudicialização, como inventário e partilha ou usucapião extrajudicial, é a ausência de consenso entre vendedor e comprador, ou seja, só será aplicada se uma das partes se recusar a outorgar a escritura definitiva do imóvel.
Importa destacar alguns requisitos mínimos desse instituto, quais sejam: (i) uma promessa de compra e venda, (i) a recusa injusta na outorga da escritura definitiva, (iii) a quitação do preço no contrato e, (iv) imóvel com matrícula própria.
Cabe informar, também, que a adjudicação compulsória não pode ser utilizada em casos de vícios formais ou registrais, tais como: ausência de registro de loteamentos, ausência de registro de condomínio edilício e etc.
A adjudicação na via extrajudicial veio para resolver os conflitos de forma ainda mais ágil, alcançando não somente os adquirentes, mas também os proprietários registrais que, mesmo após a comercialização do bem imóvel a terceiros, continuam com o imóvel sob sua titularidade.
Na prática, como a negociação do imóvel é realizada através de instrumento particular, um dos reflexos negativos da falta de transferência da propriedade (perante o registro de imóveis competente) para o adquirente e possuidor do imóvel, é que o antigo proprietário permanece como responsável pelo bem perante o município, respondendo por com cobranças de IPTU, figurando como principal devedor, até prova em contrário.
Outro exemplo muito comum é quando o adquirente do imóvel deixa de realizar o registro da transferência na matrícula do imóvel e esse bem acaba sendo penhorado para assegurar o pagamento de dívidas do antigo proprietário, pois, perante terceiros, este ainda consta como proprietário do imóvel.
A via extrajudicial é célere e facilitará a vida de inúmeros adquirentes, vendedores e empreendedores que comercializaram imóveis a terceiros e, por alguma razão ou impedimentos, permanecem registrados sob titularidade diversa daquele que deveria. De forma geral, o que impede o registro é descuido dos compradores; ausência de documento ou certidões dos vendedores, custos necessários para a transferência; encerramento das atividades da construtora quando dela adquiridos, ou ainda por diversas outras razões.
As dificuldades dão causa ao “depois eu registro”, mas é importante que o adquirente saiba que a aquisição efetiva de um bem imóvel, a finalização do negócio de compra e venda ocorre somente quando há o registro deste negócio na matrícula do imóvel perante o registro competente.
A ausência deste registro pode trazer inúmeros reflexos negativos, tanto para os adquirentes como para vendedores, o que pode ser evitado pela via extrajudicial, desde que assessorados por profissionais capacitados e que conheçam os procedimentos necessários para utilização desta via.
Francine de Oliveira Pereira,
