Por Tiago Alves Advogado Dupont Spiller

Após a celeuma no Uber, outra briga contra a inovação das relações econômicas se instaura nos Tribunais. Dessa vez em relação aos sites e aplicativos que cadastram imóveis para locação temporária aos interessados, especialmente o Airbnb.

O fato é que alguns proprietários de imóveis vizinhos aos colocados à disposição em sites de locação por temporada alegam que essa modalidade transforma os imóveis em hotel, gerando transtornos como insegurança e perturbação aos residentes.

Segundo os incomodados, a locação por temporada violaria as convenções dos condomínios, os quais teriam a finalidade exclusivamente residencial, de modo que a locação por temporada configuraria uso nocivo da propriedade (em abuso), em razão da utilização do imóvel de maneira prejudicial à segurança, sossego e bem-estar dos demais condôminos.

Em recente decisão judicial, em caráter liminar, o Juiz de Direito Ramiro Oliveira Cardoso, da 3ª Vara Cível do Foro Central de Porto Alegre, validou a proibição de locação de apartamentos por temporada em um condomínio na cidade de Gramado (RS). A medida foi aprovada em assembleia entre os condôminos.

Já os defensores da locação por temporada alegam que a proibição desse tipo de locação afronta o direito à propriedade, pois expressamente prevista na lei de locações. Eventual uso indevido do imóvel por terceiro deverá ser coibido com as mesmas penalidades previstas na convenção do condomínio, sejam eles proprietários ou locatários do imóvel.

Sob o prisma jurídico, parece defensável a necessidade de norma regimental ou convencional expressa para proibir essa forma de locações, o que de fato impossibilitaria o proprietário de efetuar a locação por temporada do imóvel. Entretanto, o simples fato de o condômino aferir renda por tais locações não desnatura, por si só, a finalidade residencial do imóvel.

Para atribuir a natureza comercial à locação é necessário que o imóvel seja utilizado para atividades comerciais, industriais ou serviços, ou ainda, que as locações sejam realizadas mediante o exercício de empresa. Parece clara a diferença entre os hotéis e as locações por temporadas, já que estas não contam com a prestação de serviços de hotelaria/flat, com restaurantes, camareira, serviço de quarto, translado, entre outros.

Ao que tudo indica, estaremos mais uma vez na “mão do judiciário”, que deverá decidir se estamos diante de uma reserva de mercado dos hotéis (em prejuízo ao direito de escolha do consumidor) ou da limitação legítima do direito de uso da propriedade pela maioria dos condôminos integrantes de um edifício residencial (em respeito às normas e regulamentos do Condomínio).

Legal ou não, a locação por curta temporada em condomínios residenciais é uma realidade no país e no mundo. Enquanto os Tribunais não decidem, o dinamismo das relações comerciais atropela as convenções sociais e a morosidade do Judiciário cria mais uma insegurança jurídica no país, sendo necessária uma avaliação criteriosa a fim de verificar a sua possibilidade e legalidade.