A Lei de Condomínios e Incorporações Imobiliárias (4.591/64) representou um verdadeiro marco jurídico para o mercado imobiliário, fazendo surgir novas necessidades no âmbito do condomínio e da incorporação imobiliária. Contudo, passou desapercebida da sociedade a entrada em vigor da Lei 13.097/2015, promulgada em 19/01/2015, que estabelece condições especiais às transações imobiliárias no Brasil. A lei traça um padrão de conduta para os compradores, na medida em que elenca condições objetivas para a alienação regular de bem imóvel. Segundo a nova norma, estando a matrícula livre e desembaraça, ou seja, sem restrições ou gravames, a transação efetuada será plenamente eficaz. Eventuais credores ou litigantes não poderão requerer a penhora, arresto ou indisponibilidade (entre outros) de um bem alienado. Ainda que ao tempo da alienação existam ações judiciais em curso, a observância das condições estabelecidas pela lei, em tese, é suficiente para proteger o comprador de eventuais credores que busquem a constrição do bem para pagamento de dívidas do alienante. A alteração é significativa e restringe as hipóteses de questionamentos judiciais em relação à regularidade da venda (em muitos casos após o registro da escritura de compra e venda perante o registro de imóveis), evitando a necessidade de interpretação do Poder Judiciário calcada em critérios subjetivos. Isso porque ainda que a matrícula do imóvel estivesse livre e desembaraçada, permitindo a expedição das certidões negativas de ações reais ou pessoais reipersecutórias, cabia ao comprador do imóvel fazer a verdadeira investigação jurídica em busca de certidões que informasse eventual pedido de penhora, arresto ou qualquer restrição sobre o imóvel, trazendo uma insegurança jurídica para o negócio. A lei privilegia os registros imobiliários e destaca a importância da concentração dos atos jurídicos na matrícula imobiliária, tais como penhora, arresto, embargos, as declarações de indisponibilidade, s decretos de utilidade pública; as imissões nas expropriações; os decretos de quebra; os tombamentos, servidões administrativas, ou seja, impõe que todos os atos que impliquem garantia, vulneração, restrição ou fraude devem ser registrados na matrícula. A nova lei tem o objetivo estabelecer que, se o ato não estiver averbado na matrícula do imóvel, não pode ser oposto ao terceiro, comprador de boa-fé. A exceção da lei são os casos de usucapião, pois a verificação da posse no negócio imobiliário é uma condição de fato que deve ser analisada, caso a caso, pois a posse de um bem imóvel não pode ser aferida pela documentação do imóvel, tampouco as certidões atestam a condição de posse do imóvel. Também foi excetuada pela lei os casos em que a sociedade vendedora do imóvel está em processo de falência, neste caso, valem as disposições específicas da Lei 11.101/2005 que veda a alienação de bens da massa falida sem a autorização judicial. Ao credor que busca a satisfação do seu crédito através da penhora de bem imóvel, por exemplo, a lei transferiu a responsabilidade de diligenciar no registro da penhora ou qualquer outro ato de constrição perante o registro de imóveis competente, cabendo a este superar a burocracia e morosidade do Poder Judiciário. As alterações facilitam os negócios imobiliários e prestigiam o registro imobiliário, trazendo maior segurança jurídica, tanto para as incorporadoras e construtoras, que poderão adquirir terrenos para edificação com maior segurança e celeridade, como para os consumidores, para os quais a lei traz um modelo de conduta que deverá ser observada a fim de buscar a sua condição de adquirente de boa-fé, protegendo-os de eventuais constrições decorrentes de atos de terceiro. Adv. Tiago Alves Sócio da Dupont Spiller Advogados