Após mais de duas décadas de debates e estudos técnicos, foi sancionada em janeiro de 2026 a Lei Complementar nº 812, que estabelece novas regras para o uso e a ocupação do solo nas áreas classificadas como Zona das Águas (ZA) em Caxias do Sul. A norma passa a representar o principal marco regulatório para as regiões responsáveis pela captação de água destinada ao abastecimento do município. A nova legislação busca conciliar proteção ambiental, segurança hídrica e desenvolvimento econômico, estabelecendo regras mais claras para moradores, produtores rurais e empreendedores que atuam nessas áreas.
A chamada Zona das Águas compreende as bacias utilizadas para captação e acumulação de água destinada ao abastecimento público do município. Nessas regiões, a função prioritária do território é preservar os mananciais que garantem o fornecimento de água à cidade. Por essa razão, o crescimento urbano, a ocupação do solo e a instalação de atividades econômicas passam a seguir parâmetros específicos voltados à proteção dos recursos hídricos.
A Lei Complementar nº 812 institui um sistema de níveis de restrição ambiental, que define diferentes graus de limitação para o uso do solo conforme as características ambientais de cada área.
Esses níveis são classificados em quatro categorias: crítico, elevado, moderado e baixo. Áreas classificadas como críticas correspondem, em geral, às regiões de preservação permanente próximas a corpos d’água. Já as áreas de nível elevado apresentam grande relevância hidrogeológica, enquanto os níveis moderado e baixo possuem restrições progressivamente menores.
Cada uma dessas classificações possui parâmetros próprios relacionados ao tamanho mínimo de lote, taxa de permeabilidade, índice de aproveitamento e ocupação do solo. Com isso, a lei busca permitir um planejamento territorial mais equilibrado, compatibilizando desenvolvimento urbano com a preservação ambiental.
Uma das mudanças mais relevantes trazidas pela nova lei é a ampliação das atividades econômicas consideradas de baixo impacto ambiental que podem ser exercidas na Zona das Águas.
Entre as atividades permitidas estão estabelecimentos de comércio e prestação de serviços, como restaurantes, padarias e pet shops, além de instituições de saúde e ensino. A legislação também admite atividades turísticas ligadas à paisagem e à realização de trilhas, espaços destinados a esportes e lazer, geração de energia a partir de fontes renováveis, oficinas e serviços automotivos mediante licenciamento, bem como produção rural e agroindústrias familiares.
A possibilidade de desenvolvimento dessas atividades busca estimular a economia local sem comprometer a qualidade dos recursos hídricos que abastecem o município.
Outro ponto relevante da legislação é o reconhecimento de atividades econômicas que já estavam instaladas até 31 de dezembro de 2025.
Nesses casos, os empreendimentos poderão ser regularizados e, em determinadas situações, ampliados, desde que seja possível comprovar sua existência anterior por meio de documentos como alvará de funcionamento, contrato social ou notas fiscais.
A medida busca garantir maior segurança jurídica para empresas e negócios já consolidados nas áreas de bacia.
A nova legislação também estabelece parâmetros técnicos específicos para empreendimentos imobiliários e obras de edificação na Zona das Águas.
Entre as principais exigências estão a definição de lotes mínimos que variam conforme o nível de restrição ambiental da área, o limite máximo de 18 metros de altura para edificações e a obrigatoriedade de sistemas de tratamento de esgoto em nível terciário, medida destinada a evitar a contaminação dos mananciais.
Além disso, áreas com declividade elevada ou classificadas como áreas de preservação permanente permanecem não edificáveis, mantendo a proteção ambiental dessas regiões.
Incentivo à preservação ambiental
A lei também prevê a criação de um sistema de Pagamento por Serviços Ambientais (PSA), que deverá ser regulamentado no prazo de até dois anos.
Esse instrumento tem como objetivo remunerar ou compensar proprietários e produtores rurais que contribuam para a preservação ambiental, como a proteção de nascentes, a manutenção de vegetação nativa e a conservação de áreas permeáveis.
A iniciativa busca reconhecer o papel dessas áreas na produção e manutenção da qualidade da água que abastece o município.
Empresas que pretendem instalar ou ampliar atividades na Zona das Águas devem observar alguns aspectos importantes, como o nível de restrição ambiental do imóvel, a necessidade de licenciamento ambiental e a implantação de sistemas adequados de tratamento de efluentes.
Também é essencial verificar se a atividade pretendida não se enquadra entre aquelas vedadas pela legislação. O descumprimento dessas regras pode resultar em sanções administrativas, incluindo aplicação de multas, embargo de obras ou até mesmo demolição de edificações, conforme a gravidade da infração.
A nova Lei das Águas representa uma mudança relevante na gestão territorial e ambiental de Caxias do Sul. Ao mesmo tempo em que reforça a proteção dos mananciais, a norma estabelece regras mais claras e previsíveis para o desenvolvimento econômico nas áreas de bacia.
No entanto, a aplicação prática da legislação exige atenção a diversos fatores técnicos e jurídicos, como o enquadramento do imóvel no nível de restrição ambiental, a verificação das atividades permitidas, a obtenção de licenças ambientais e o atendimento às exigências urbanísticas e sanitárias.
Nesse contexto, a atuação de uma assessoria jurídica especializada torna-se especialmente relevante. A análise prévia da legislação aplicável, aliada à avaliação técnica do empreendimento ou da atividade econômica pretendida, pode evitar riscos regulatórios, autuações administrativas e entraves no processo de licenciamento.
Empresas, investidores e proprietários rurais que atuam ou pretendem atuar em áreas inseridas na Zona das Águas devem, portanto, avaliar cuidadosamente seus projetos à luz da nova legislação, buscando orientação jurídica adequada para garantir segurança, conformidade regulatória e viabilidade de seus investimentos.
