Quando a propriedade rural é compartilhada por mais de uma pessoa, forma-se um “condomínio rural”, sendo que tal pluralidade de coproprietários, via de regra, decorre de inventários ou compras de frações registradas na matrícula imobiliária. Normalmente, o que se nota é que as localizações e divisas das frações pertencentes a cada condômino não se encontram delimitadas, existindo apenas o registro da fração total que cada um possui dentro da área maior.

Essa ausência de especificidade, em inúmeros casos, compromete o livre exercício das faculdades de uso e disposição das frações, podendo ser citado como principal exemplo, a impossibilidade de oferecê-las em garantia junto a financiamentos, visto que os agentes financeiros normalmente exigem matrícula individualizada da área

Cabe pontuar, ainda, que tal situação tem causado sérios atritos entre os proprietários e, em muitos casos, compromete a harmonia familiar, já que grande parte desses condomínios rurais se origina em inventários. Dessa forma, o sonho de muitos condôminos reside no desmembramento de sua fração e individualização em matrícula exclusiva.

Ocorre que, em razão de questões muitas vezes intransponíveis, os proprietários não conseguem dividir as frações amigavelmente, verificando-se, com clareza, que no caso de condomínios originados em inventários, tais impedimentos estão ligados a questões familiares mal resolvidas e, no caso de condomínios decorrentes de compras, os impedimentos normalmente decorrem da impossibilidade de localização de coproprietários, ou da morte de um deles e inexecução de seu inventário por parte dos herdeiros. Ou, ainda de simples conflitos entre o comprador e os demais coproprietários.

Diante de tal contexto, o Poder Judiciário gaúcho editou, em 2005, o Provimento 07/2005-CGJ/RS, denominado de “Projeto Gleba Legal”, com o objetivo de permitir que condôminos que não conseguem dividir sua fração de forma amigável e/ou que não possuem condições de arcar com os altos custos de uma demanda judicial efetivem o desmembramento de sua fração do todo e a disponham em matrícula individualizada, sem que seja necessária a concordância dos demais condôminos - o grande trunfo do projeto!

Para tanto, foram estipulados requisitos que devem se fazer presentes na consolidação histórica da fração, e outros que devem cumpridos quando do processamento do ato.

No que concerne a consolidação da fração, o Provimento exige que as divisas da fração estejam devidamente delimitadas em relação aos demais condôminos e lindeiros (vizinhos), bem como que a fração seja exclusivamente utilizada pelo proponente. Ainda é exigido que o proprietário tenha posse da fração pelo período mínimo de cinco anos, podendo ser incluído para fins de cálculo o período de posse do proprietário anterior, como pode ocorrer, por exemplo, com herdeiros que usarão o período de posse do sucedido, ou do comprador que usa o período de posse da pessoa que lhe vendeu.

Cabe pontuar que tanto a fração a ser desmembrada como a remanescente devem respeitar a fração mínima de parcelamento.

No que concerne as exigências para processamento do ato, sua instrumentalização é efetivada através de escritura pública declaratória de localização, na qual devem comparecer todos os confrontantes da fração, sejam condôminos ou lindeiros, os quais firmarão declaração na escritura, confirmando que as divisas da fração apresentadas pelo proponente realmente condizem com a realidade, sendo que a desnecessidade de concordância de todos os condôminos torna-se mais evidente neste ponto, pois é necessário que compareçam apenas os que são confrontantes da fração. Depois de formalizada a escritura, a mesma é levada a registro no Ofício de Registro de Imóveis e, uma vez preenchidos os requisitos, a fração será desmembrada da área maior e a individualizada em matrícula exclusiva.

Eis a grande relevância do Projeto Gleba Legal, pois, além de conseguir encerrar conflitos desnecessários, alcança ao proprietário a possibilidade de consolidar seu patrimônio de forma exclusiva, garantindo-lhe a faculdade de usá-lo e dispô-lo sem restrições.

Lajos Bernardines Medeiros Advogado - Dupont Spiller Advogados