Historicamente, a pessoa física não era tratada como contribuinte habitual em operações imobiliárias, salvo situações excepcionais reconhecidas pela jurisprudência. A Lei Complementar nº 214/2025 altera esse cenário ao definir, no art. 251, critérios objetivos sob os quais a pessoa física passa a ser tratada como contribuinte regular do IBS e da CBS, ainda que sem CNPJ.

Na alienação de imóveis, torna-se contribuinte, a partir do exercício seguinte, a pessoa física que, no ano-calendário anterior, alienou mais de três imóveis distintos, ou alienou mais de um imóvel construído por ela mesma nos cinco anos anteriores à venda.

O regulamento esclarece que esse enquadramento também pode produzir efeito imediato, dentro do próprio ano-calendário: a pessoa física já se torna contribuinte na quarta alienação de imóveis adquiridos, ou na segunda alienação de imóvel construído por ela mesma. A contagem é feita por imóvel, e não pelo número de instrumentos ou operações formalizadas.

Na locação habitual, o critério combina dois requisitos cumulativos, apurados com base no ano-calendário anterior: receita anual superior a R$ 240.000,00, corrigida pelo IPCA, e exploração de mais de três imóveis distintos. Se, no próprio ano, a receita superar esse limite em mais de 20%, ou seja, ultrapassar R$ 288.000,00, o enquadramento passa a valer de imediato, no mesmo exercício.

A leitura sistemática desses critérios importa tanto quanto o número isolado: o mero investimento patrimonial em poucos imóveis, sem reunião de fatores de produção característicos de atividade econômica, não deve, por si só, caracterizar habitualidade. Os requisitos de receita e de quantidade de imóveis devem ser interpretados em conjunto, para não enquadrar como empresário quem apenas aplica patrimônio em poucos ativos imobiliários.

Operações não onerosas ou realizadas por valor inferior ao de mercado, entre partes relacionadas, também contam para o cômputo dos limites, pelo valor de mercado da operação, o que evita que doações, comodatos ou negócios entre familiares sejam usados para escapar artificialmente do enquadramento. Do mesmo modo, o companheiro em união estável é equiparado ao cônjuge meeiro para a contagem do prazo de cinco anos sobre imóveis recebidos por herança, doação ou meação.

Uma vez enquadrada como contribuinte, a pessoa física passa a se sujeitar à inscrição, à emissão de documento fiscal e à apuração de IBS e CBS sobre suas operações imobiliárias, mas também passa a ter acesso aos mesmos benefícios do regime específico, como a redução de alíquota e, quando aplicável, o redutor social e o redutor de ajuste.

Para investidores pessoas físicas e famílias que concentram patrimônio em imóveis, o recado é direto: acompanhar o histórico de vendas e locações dos últimos anos deixou de ser apenas boa prática de organização patrimonial e passou a ser pré-requisito para saber, com antecedência, se e quando será necessário operar como contribuinte regular do novo sistema tributário.