Con la publicación de la Ley Complementaria n.º 214/2025, se presenta una nueva realidad para el sector inmobiliario.

Toda la cadena de construcción y comercialización de inmuebles debe estar preparada, desde el pequeño contratista hasta la gran desarrolladora inmobiliaria, desde el corredor autónomo hasta la administradora de inmuebles.

La necesidad de adaptación se debe no solo al cambio legal y estructural de la reforma, sino también a cuestiones operativas y estratégicas.

La reforma introduce un cambio de mentalidad en el sector, que anteriormente no trabajaba con un sistema de compensación en el que las operaciones generan débitos y créditos.

La CBS (Contribución sobre Bienes y Servicios) es el tributo federal que sustituirá al PIS/COFINS; el IBS (Impuesto sobre Bienes y Servicios) es el tributo estatal/municipal que sustituirá al ICMS y al ISS.

Acostumbrado a tributar sobre la facturación y a definir estrategias con base en el VGV (Valor General de Ventas), el sector pasará a operar bajo una lógica de compensación: por regla general, las adquisiciones de bienes y servicios realizadas por agentes del mercado, como arrendadores, constructores y desarrolladores inmobiliarios, generan créditos. Se trata de una tributación del consumo, con impuestos aplicados “por fuera” del precio.

La implementación de la nueva tributación comenzó en enero de 2026 y se extenderá hasta 2033. Es decir, se trata de una reforma estructural que se implementará a lo largo de siete años.

Además de la creación de los nuevos tributos, CBS e IBS, y de sus respectivas alícuotas, conceptos como reducción de ajuste, reducción social y valor de referencia pasarán a formar parte del día a día no solo de las empresas que construyen y venden inmuebles, sino de todos los actores que participan en el mercado inmobiliario.

El alcance de la reforma es amplio. Abarca la cadena de insumos y proveedores, prestadores de servicios, intermediarios y administradores de inmuebles, incluyendo a personas físicas, que pasarán a ser consideradas contribuyentes de los nuevos tributos dependiendo de determinados criterios.

Los sistemas de gestión y los controles fiscales deben adaptarse al nuevo sistema, de modo que, durante este período de pruebas, se realicen los ajustes y adecuaciones operativas necesarios.

En este primer momento, el foco no estará en la recaudación, sino en la adaptación al nuevo modelo, con alícuotas simbólicas del 0,1% para el IBS y del 0,9% para la CBS, y con la posibilidad de compensación con PIS/COFINS o incluso de obtener un reembolso.

Este período de pruebas ya tuvo, sin embargo, un primer hito relevante: el 30 de abril de 2026, el Decreto n.º 12.955/2026 y la Resolución CGIBS n.º 6/2026 reglamentaron, respectivamente, la CBS y el IBS, dando concreción operativa al texto de la Ley Complementaria n.º 214/2025. Estas normas establecieron un período de tolerancia que finalizó el 31 de julio de 2026. A partir del 1 de agosto de 2026, los errores y omisiones en los campos de IBS y CBS de las facturas electrónicas pasan a estar sujetos a sanciones, con fundamento en el artículo 341-G de la Ley Complementaria n.º 227/2026. En la práctica, esto ya ha generado el rechazo de documentos fiscales a partir del siguiente día hábil, el 3 de agosto. La recaudación continúa sin ser el objetivo central de esta fase, pero la tolerancia frente a los errores operativos es ahora menor que la existente hasta julio.

Se estima que, en 2033, las alícuotas efectivas combinadas de IBS/CBS serán del 14% para la venta de inmuebles, la constitución de derechos reales, la intermediación, la administración de inmuebles y los servicios de construcción, y del 8,4% para el arrendamiento, la cesión onerosa y el alquiler.

La reforma eleva el nivel de sofisticación de los controles y de la recaudación: DIMOB y DOI se integran al CIB (Catastro Inmobiliario Brasileño), todos conectados al Sinter (Sistema Nacional de Gestión de Información Territorial). El resultado es un Estado con mayor trazabilidad y una mayor capacidad para combatir la informalidad en el mercado inmobiliario.

La reforma exige un cambio de mentalidad, ajustes operativos y un análisis estratégico de los negocios, ya que la nueva estructura tributaria tendrá un impacto sustancial en toda la actividad inmobiliaria.

Quienes no estén preparados podrán enfrentar dificultades operativas y fiscales. El mapeo de las operaciones, los ajustes en los sistemas y la capacitación del equipo pueden convertir los desafíos de la transición en una ventaja competitiva.