Con la Legge Complementare n. 214/2025 e la normativa pubblicata nel 2026 (Decreto n. 12.955/2026 e Risoluzione CGIBS n. 6/2026), la locazione, la cessione a titolo oneroso e l'affitto di beni immobili sono soggetti a un trattamento specifico nell'ambito del regime speciale immobiliare, distinto da quello applicabile alla compravendita e allo sviluppo immobiliare.

La regola generale del regime speciale prevede una riduzione del 50% delle aliquote dell'IBS e della CBS per le operazioni immobiliari in generale. La locazione, la cessione a titolo oneroso e l'affitto di immobili beneficiano tuttavia di una riduzione ancora maggiore, pari al 70%. In pratica, ciò porta il carico fiscale effettivo sulla locazione a circa l'8,4%, un livello nettamente inferiore al 14% circa stimato per la cessione di immobili quando il sistema sarà pienamente operativo.

Oltre alla riduzione dell'aliquota, le locazioni residenziali beneficiano della Riduzione Sociale: un importo mensile fisso per ciascun immobile, aggiornato in base all'IPCA, che viene dedotto dalla base imponibile prima dell'applicazione dell'imposta. L'obiettivo è tutelare l'accesso alla casa e ridurre il carico fiscale sulle locazioni residenziali di valore più contenuto.

A differenza della vendita, che segue la logica della consegna o della fornitura, l'IBS e la CBS relativi alla locazione vengono calcolati al momento del pagamento del canone, secondo il criterio di cassa. Ciò richiede che il controllo fiscale del locatore, persona fisica o giuridica, segua attentamente i flussi finanziari effettivamente incassati ogni mese, e non soltanto gli importi previsti dal contratto.

La normativa ha inoltre chiarito alcuni aspetti che la legge aveva lasciato aperti: le imposte relative all'immobile, le spese condominiali, il canone annuale per l'utilizzo del terreno e i corrispettivi per l'occupazione riaddebitati al conduttore tendono a essere esclusi dalla base imponibile del locatore, purché vi siano prove inequivocabili del pagamento e del fatto che tali importi non costituiscano ricavi propri del locatore.

Al contrario, quando il conduttore sostiene i costi di migliorie, ristrutturazioni o interventi che rappresentano una forma di remunerazione indiretta del locatore, tali importi concorrono alla base imponibile della locazione, anche se non avviene alcun trasferimento di denaro. La base imponibile deve riflettere il valore economico complessivo ricevuto dal locatore, anche quando una parte del corrispettivo non è monetaria.

Poiché la locazione coinvolge spesso persone fisiche che detengono pochi immobili come riserva patrimoniale, sono previste regole specifiche per stabilire quando esse diventano contribuenti dell'IBS e della CBS. L'argomento viene approfondito in un contenuto dedicato alle persone fisiche nel nuovo sistema fiscale. È tuttavia importante sottolineare che non tutte le attività di locazione ricorrenti trasformano automaticamente il proprietario in un contribuente ordinario.

Le locazioni di breve durata, tipiche delle piattaforme digitali, quando vengono stipulate per periodi fino a 90 giorni consecutivi, tendono a rientrare in uno specifico regime fiscale per le attività ricettive, anziché nel regime generale della locazione immobiliare. Ne derivano conseguenze fiscali diverse rispetto alla tradizionale locazione residenziale. Chi gestisce locazioni turistiche su larga scala deve valutare questa distinzione con particolare attenzione.

I contratti di locazione stipulati prima della Riforma Fiscale possono beneficiare di specifiche disposizioni transitorie, con tassazione a un'aliquota fissa ridotta per tutta la durata di validità del contratto, purché siano rispettati i requisiti formali di registrazione e di durata. È opportuno verificare già nel 2026 il portafoglio dei contratti in essere per accertare che tali requisiti siano soddisfatti.

Per le imprese di sviluppo immobiliare, le società di costruzione e gli investitori con portafogli di immobili destinati a generare reddito, la riforma ridisegna l'economia della locazione: aliquote più basse, ma maggiori esigenze di controllo dei flussi di cassa, documentazione degli importi riaddebitati e delle migliorie, nonché attenzione alla qualificazione fiscale delle persone fisiche. Chi organizzerà questi processi fin da ora potrà affrontare il nuovo sistema con maggiore prevedibilità; chi non lo farà rischia controversie sulla base imponibile già nei primi mesi di piena applicazione, a partire dal 2027.