Com a publicação da Lei Complementar 214/2025, uma nova realidade se apresenta para o setor imobiliário.

Toda a cadeia de construção e comercialização de imóveis deve estar preparada, do pequeno empreiteiro à grande incorporadora, do corretor autônomo à administradora de imóveis.

A necessidade de adaptação se deve não apenas à mudança legal e estrutural da reforma, mas também a questões operacionais e estratégicas.

A reforma traz uma mudança de mentalidade ao setor, que antes não trabalhava com o sistema de compensação, no qual as operações geram débitos e créditos. 

A CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) é o tributo federal que vai substituir PIS/COFINS. Já o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), de competência compartilhada entre Estados e Municípios, vai substituir progressivamente o ICMS e ISS. O período de transição começou em 2026 e se estenderá até 2033, quando o novo modelo estará integralmente implementado.

A implementação, contudo, será gradual. O ano de 2026 funciona como período de teste da CBS e do IBS, com alíquotas de 0,9% e 0,1%, respectivamente. 

O setor passa a conviver de forma muito mais intensa com a lógica da não cumulatividade. Em termos simples, observados os requisitos previstos na legislação, os tributos suportados em determinadas aquisições de bens e serviços poderão gerar créditos a serem utilizados na apuração do IBS e da CBS devidos nas operações seguintes.

É uma mudança relevante para um mercado acostumado a analisar a tributação principalmente a partir do faturamento e do Valor Geral de Vendas (VGV). A formação de preços, os custos das obras, a contratação de fornecedores e a própria estruturação dos negócios passam a exigir também uma análise dos créditos tributários gerados ao longo da cadeia. 

Além disso, o IBS e a CBS seguem a lógica da tributação “por fora”, aumentando a transparência sobre o valor do tributo incidente em cada operação. Para o setor imobiliário, já existe também um marco operacional importante: a obrigatoriedade prevista para 1º de dezembro de 2026 da Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis (NF-e ABI) e da NFS-e aplicável às locações, cessões e arrendamentos de imóveis.

Além da instituição dos novos tributos, CBS e IBS, e suas respectivas alíquotas, conceitos como redutor de ajuste, redutor social e valor de referência passarão a fazer parte do cotidiano não só das empresas que constroem e vendem imóveis, mas de todos os atores que atuam no mercado imobiliário.

O redutor de ajuste, em termos simplificados, corresponde a um valor vinculado ao imóvel que poderá ser utilizado para reduzir a base de cálculo do IBS e da CBS em sua futura alienação. Para imóveis já pertencentes ao contribuinte em 31 de dezembro de 2026, a legislação estabelece regras próprias para a determinação desse valor.

O redutor social, por sua vez, reduz a base de cálculo em determinadas operações envolvendo imóveis residenciais. A legislação estabeleceu, entre outras hipóteses, redutores de R$ 100 mil para a alienação de imóvel residencial novo, de R$ 30 mil para lote residencial e de R$ 600 mensais na locação residencial, valores sujeitos à atualização.

Já o valor de referência passa a funcionar como um parâmetro fiscal associado ao imóvel dentro da nova estrutura de informações imobiliárias e poderá ter efeitos relevantes na aplicação das regras do novo sistema.

Esses mecanismos demonstram uma característica importante da reforma: não basta olhar apenas para a alíquota.

O alcance da reforma é amplo, atinge a cadeia de insumos e fornecedores, prestadores de serviços, intermediadores e administradores de imóveis tocando, inclusive pessoas físicas, que passarão a ser consideradas contribuintes dos novos tributos a depender de alguns critérios.

Sistemas de gestão e controles fiscais devem ser adaptados à nova sistemática, para que, nesse período de testes, sejam feitos os ajustes e adequações operacionais necessários.

Em agosto de 2026, a Receita Federal e o Comitê Gestor do IBS flexibilizaram temporariamente determinadas validações para evitar a rejeição de documentos fiscais pela ausência dos campos relativos à CBS e ao IBS.

Nos termos do art. 261 da Lei Complementar nº 214/2025, as alíquotas do IBS e da CBS aplicáveis às operações imobiliárias submetidas ao regime específico são reduzidas em 50%. Para as operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis, a redução é de 70%

Isso não significa, entretanto, que seja possível afirmar de forma genérica que determinado negócio terá uma carga de “X%”. A carga efetiva dependerá da alíquota-padrão aplicável, da base de cálculo, dos redutores, dos créditos disponíveis e das características de cada operação.

Esse cuidado será especialmente importante na comparação entre modelos de negócio.

Uma incorporadora, uma empresa patrimonial que explora imóveis para locação, uma administradora e um investidor que realiza alienações recorrentes podem estar no mesmo mercado, mas os efeitos da reforma não serão necessariamente os mesmos.

E o alcance da nova tributação não ficará restrito às empresas.

Pessoas físicas também poderão ser consideradas contribuintes do IBS e da CBS em determinadas operações imobiliárias. Na locação, por exemplo, a legislação considera conjuntamente a receita auferida e a quantidade de imóveis explorados. Nas alienações, critérios relacionados ao número e às características das operações também podem levar a pessoa física ao regime regular dos novos tributos.

Isso torna ainda mais importante a análise prévia de estruturas patrimoniais e modelos de exploração de imóveis. Situações historicamente tratadas apenas sob a ótica do Imposto de Renda podem passar a exigir também uma análise dos tributos sobre o consumo.

Outra transformação relevante ocorrerá no ambiente de fiscalização.

O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) funciona como uma espécie de “CPF do imóvel”, atribuindo uma identificação única aos imóveis brasileiros. O cadastro integra a estrutura do Sinter - Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais -, destinado a reunir informações jurídicas, cadastrais, fiscais e geoespaciais relativas aos imóveis.

Na prática, a tendência é de maior integração das informações imobiliárias e maior capacidade de cruzamento de dados pelas administrações tributárias.

Operações, valores, titularidade e informações cadastrais estarão cada vez menos dispersos em bases independentes.

A Reforma Tributária, portanto, representa muito mais do que a substituição de tributos. Ela altera a lógica de apropriação de créditos, cria novos mecanismos de determinação da base tributável, amplia o universo de potenciais contribuintes e aumenta significativamente a integração das informações disponíveis ao Fisco.

Para quem atua no mercado imobiliário, a preparação deve passar pelo mapeamento das operações, revisão da formação de preços, análise dos contratos, identificação dos créditos tributários, adequação dos sistemas e avaliação das estruturas utilizadas nos negócios.

A transição será gradual, mas as decisões tomadas agora poderão produzir efeitos durante muitos anos.

No novo cenário, compreender antecipadamente como cada operação será tratada não será apenas uma questão de conformidade fiscal. Poderá ser uma vantagem competitiva.