Com a publicação da Lei Complementar nº 214/2025, a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) substituirá o PIS/COFINS no âmbito federal, enquanto o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) substituirá o ICMS e o ISS nos âmbitos estadual e municipal.

Atualmente, as incorporações se submetem, em sua maioria, ao Regime Especial de Tributação (RET), com tributação global de 4% sobre a receita mensal recebida, correspondente ao pagamento unificado de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS. Para incorporações de imóveis residenciais de interesse social (PMCMV), a alíquota total é de 1%.

Com a reforma, haverá mudança gradual, porém, substancial na tributação. A partir de 2027, a CBS poderá ser recolhida à alíquota de 2,08% para empreendimentos em geral, e de 0,53% quando se tratar de imóveis enquadrados no PMCMV. Essas alíquotas incidirão sobre a receita mensal recebida, assim como o percentual remanescente de 1,92% do RET, que passará a abranger apenas IRPJ e CSLL.

Em 2026, o foco não é a arrecadação, mas sim a adaptação ao novo modelo, com alíquotas simbólicas para o IBS (0,1%) e a CBS (0,9%), e possibilidade de compensação com PIS/COFINS ou até mesmo ressarcimento. Vale um alerta de calendário: desde 1º de agosto de 2026, encerrada a janela de tolerância aberta pela regulamentação de abril, erros nos campos de IBS/CBS das notas fiscais já podem gerar penalidade, com base no art. 341-G da Lei Complementar nº 227/2026, razão adicional para que incorporadoras já estejam com seus sistemas ajustados.

As incorporadoras poderão, desde já, optar por um regime de transição tributária especial que garantirá à CBS uma carga equivalente à atualmente aplicada às contribuições PIS e COFINS, sem a incidência do IBS. Em contrapartida, não poderão apropriar-se de créditos de IBS e de CBS sobre os custos da incorporação, nem aplicar os redutores de ajuste e social.

A adesão do regime de transição tributária especial é possível apenas para incorporações submetidas ao RET antes de 1º de janeiro de 2029. Atendido esse requisito e formalizada a opção pelo regime especial de transição, a CBS nas alíquotas de 2,08% e 0,53%, conforme o caso, incidirá sobre a receita mensal nos termos do art. 11-A da Lei nº 10.931/2004 até o recebimento integral do valor das vendas de todas as unidades que compõem a incorporação, independentemente da data de comercialização; ou, no caso de contratos de construção, até o recebimento integral do respectivo contrato.

O regime de transição equaliza as alíquotas para preservar a tributação atual do RET, postergando a migração definitiva para o novo sistema tributário da LC nº 214/2025. Caberá ao incorporador decidir pela adesão: se optar, terá previsibilidade da carga tributária, porém não poderá tomar créditos relativos a materiais, bens e insumos, tampouco utilizar os redutores sociais e/ou de ajuste.

Caso o empreendimento fique fora do regime especial de transição, suportará uma alíquota nominal prevista de 13,25% (já considerado o redutor de 50% previsto em lei), com a possibilidade de apropriação de créditos sobre os custos da incorporação e a aplicação dos redutores tendem a reduzir a alíquota nominal a patamares menores.

É indispensável fazer as contas, pois dependendo do regime adotado, regime de transição especial ou Regime Regular, o repasse dos tributos ao consumidor final pode ficar maior ou menor em uma ou outra situação. O RET traz estabilidade e simplicidade, ideal para projetos residenciais e de menor complexidade. Já o regime regular pode gerar economia no longo prazo, especialmente em empreendimentos maiores, com alto volume de insumos e compradores empresariais/investidores.