No dia 03.10.2025 o Supremo Tribunal Federal – STF iniciou o julgamento do Tema nº 1348 (Repercussão Geral), no qual irá definir se a imunidade tributária do ITBI, de que trata o art. 156, §2º, I, da Constituição Federal, na integralização de capital de bens e valores é incondicionada, portanto, indiferente da atividade empresária preponderante.

O Ministro Relator do julgamento votou a favor do contribuinte, afirmando que o direito à imunidade do ITBI sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital como incondicionado, ou seja, independentemente da atividade empresária preponderante, ainda que seja a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil, propondo a fixação da seguinte tese:

“A imunidade tributária do ITBI, prevista no art.156, §2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária.”

Entretanto, esclarece que a norma não imuniza qualquer incorporação de bens ou direitos ao patrimônio da pessoa jurídica, mas exclusivamente o pagamento, em bens ou direitos, que o sócio faz para integralização do capital social subscrito.

Portanto, sobre a diferença do valor dos bens imóveis que superar o capital subscrito a ser integralizado, incidirá a tributação pelo ITBI.

Em termos práticos:

Se o sócio integraliza R$ 5 milhões em imóveis para cumprir capital subscrito de R$ 5 milhões → imunidade plena.
Se o imóvel transferido vale R$ 8 milhões e apenas R$ 5 milhões correspondem ao capital subscrito → tributação de ITBI sobre a diferença de R$ 3 milhões.

Ainda, refere que a restrição prevista na Constituição (“atividade preponderantemente imobiliária”) se aplica somente às operações de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.

Até o momento, a tese conta com 3 votos (dos 11 votos do plenário) favoráveis à imunidade incondicionada, tendo sido o julgamento suspenso em 07.10.2025 por pedido de vista do Ministro Gilmar Mendes.

Em que pese ainda não concluído, o julgamento da repercussão geral Tema nº 1348 pelo STF terá impacto relevante na organização de Holdings, especialmente aquelas criadas para planejamento sucessório, proteção patrimonial e organização de ativos, bem como às empresas do setor imobiliário.

Impactos para as Holdings:

• Maior segurança jurídica, já que municípios não poderão mais negar a imunidade a holdings patrimoniais sob o argumento de atividade imobiliária;
• Planejamento sucessório e patrimonial: imóveis podem ser integralizados ao capital da holding sem incidência de ITBI (até o valor do capital social);
• Redução de custos e litígios nas reestruturações societárias e familiares.

Impactos para o setor imobiliário:

• Incorporação e construção: a decisão favorece a integralização de terrenos e imóveis em SPEs e sociedades de incorporação;
• ​​​​​​​Viabilização de projetos: reduz o custo de capitalização de empresas imobiliárias, estimulando novos empreendimentos;
• Fim da insegurança: municípios não podem mais condicionar a imunidade à análise da atividade preponderante, o que antes gerava autuações e judicialização.

Acaso prevaleça o julgamento favorável ao contribuinte pelo STF no julgamento do Tema nº 1348, a decisão representará um marco no direito tributário brasileiro, eliminando barreiras antes impostas por municípios e assegurando segurança jurídica às holdings e empresas imobiliárias.