O COVID 19 deu um empurrão inicial da grande transformação do mercado imobiliário. As dificuldades impostas aceleraram as mudanças e ampliaram os horizontes do mercado, lastreados, principalmente, nos pilares da tecnologia e inovação.
O momento econômico atual, taxa Selic baixa e duradoura, é um ambiente favorável para o protagonismo do mercado imobiliário na retomada da economia. A lei da liberdade econômica traz um suporte legal importante, pois reforça a autonomia da vontade e livre mercado, conceitos basilares e fundamentais para as operações e investimentos no mercado imobiliário.
As novas tecnologias têm papel importante nesse contexto, seja no âmbito dos negócios como no legislativo e regulatório.
A virtualização das operações imobiliárias é uma realidade no mercado imobiliário. A interface digital entre consumidores empresas e serviços registrais e notarias já está em operação. O Conselho Nacional de Justiça, responsável pela regulamentação dos serviços registrais e notariais, deu passos importantes na desburocratização e modernização dos serviços.
Desde o dia 26 de maio de 2020, com o Provimento 100 do CNJ já se pode praticar atos notariais eletrônicos utilizando o sistema E-NOTARIADO. Visando a eficiência do serviço, foram adotadas de ferramentas tecnológicas - assinatura eletrônica, biometria, videoconferência, dentre outros, que permitem a elaboração de procurações e escrituras de todas as espécies, reconhecimentos em contratos e atos notariais em ambiente totalmente virtual.
Na mesma linha, o E-PROTOCOLO permite que o Tabelionato de Notas, Instituições Financeiras, Correspondentes Bancários, Advogados, Pessoas Físicas e Pessoas Jurídicas, enviem alguns títulos eletrônicos (Escrituras Públicas, Contratos de financiamento, Instrumentos Particulares) por meio de upload no sistema, eliminando a necessidade de comparecer ao Ofício de Registro de Imóveis.
No campo dos negócios, a tecnologia é uma grande aliada. A B3, empresa de infraestrutura de mercado financeiro, com atuação em ambiente de bolsa e de balcão, está desenvolvendo as funcionalidades do Block – Sistema de registro e gravame de recebíveis imobiliários, os CRI - Certificado de Recebíveis Imobiliários, títulos de crédito lastreados em recebíveis imobiliários. A plataforma visa facilitar o acesso das pequenas e médias empresas ao crédito e dará maior Liquidez e Dinamismo da circulação dos ativos, aumentando a credibilidade em um ambiente totalmente digital.
No campo da inovação, apesar da cultura brasileira que associa a propriedade com o sucesso individual, ganha força no mercado imobiliário o sistema socioeconômico denominado Sharing Economy, aqui conhecido como consumo colaborativo e comércio colaborativo, que visa a partilha de recursos humanos e físicos.
Inserido nesse conceito, mas ainda engatinhando no Brasil, surge a Tokenização De Imóveis que é a divisão da propriedade em diversos pedaços sem que ele perca suas características nem valor. Esses pedaços são registrados no blockchain, garantindo a integridade de um arquivo digital (token). O detentor do token poderá onerá-lo, cedê-lo, vendê-lo, dá-lo em garantia, livremente. A tokenização facilita a circulação e liquidez do ativo imobiliário, pois combina as necessidades e posses, ignorando os intermediários tradicionais, conectando diretamente vendedores e compradores, beneficiados pela exclusão de custos desnecessários.
Em paralelo a todo esse dinamismo e desburocratização das operações imobiliárias, surge a regulação, também pelo CNJ, instituindo provimento que visa à prevenção dos crimes de lavagem de dinheiro e de financiamento ao terrorismo.
O provimento 88 fixou critérios objetivos que obrigam a comunicação à Unidade de Inteligência Financeira – UIF (o novo COAF), por intermédio do Sistema de Controle de Atividades Financeiras – SISCOAF. Os notários, registradores, tabeliães e até mesmo as autoridades consulares com atribuição notarial e registral terão a obrigação de "avaliar a existência de suspeição nas operações ou propostas de operações de seus clientes, dispensando especial atenção àquelas incomuns ou que, por suas características, no que se refere a partes envolvidas, valores, forma de realização, finalidade, complexidade, instrumentos utilizados ou pela falta de fundamento econômico ou legal, possam configurar indícios de crimes de lavagem de dinheiro ou de financiamento do terrorismo, ou com eles relacionar-se"
Trata-se de mais uma ferramenta que os poderes públicos e delegados da justiça têm à disposição para controle e punição de operações imobiliárias, que já conta com as informações colhidas através das DOI e DIMOB, utilizadas para compilar os dados relativos à comercialização e locação de imóveis. Com esse conjunto de normas e obrigações acessórias, o Estado exige do investidor, construtor, incorporador ou simples adquirente de um imóvel uma postura de total transparência nas operações imobiliárias, sob pena de incidência de multa, configuração de ilícito tributário ou até ilícito penal.
É inegável que estamos vivendo a transformação no mercado imobiliário - que atinge todos os seus agentes - e exigem mudança radical de comportamento. O mercado imobiliário não é para amadores. A cultura da informalidade (e alto risco que ela oferece) é incompatível com o novo mercado imobiliário.
