El 03.10.2025, el Supremo Tribunal Federal – STF inició el juicio del Tema nº 1348 (Repercusión General), que determinará si la exención del ITBI, prevista en el art. 156, §2, I, de la Constitución Federal, sobre la capitalización de bienes y valores es incondicionada, por lo tanto, independiente de la actividad empresarial principal.

El Ministro Ponente del juicio votó a favor del contribuyente, afirmando que el derecho a la exención del ITBI sobre la transmisión de bienes o derechos incorporados al patrimonio de la empresa en la realización de capital es incondicionada, es decir, independiente de la actividad empresarial principal, incluso si se trata de compra y venta de dichos bienes o derechos, arrendamiento de inmuebles o leasing, proponiendo la siguiente tesis:

“La exención del ITBI, prevista en el art.156, §2º, I, en la realización del capital social mediante la capitalización de bienes y valores, es incondicionada, por lo tanto, indiferente a la actividad predominantemente inmobiliaria.”

Sin embargo, aclara que la norma no exonera cualquier incorporación de bienes o derechos al patrimonio de la empresa, sino exclusivamente el pago, en bienes o derechos, que el socio realiza para la capitalización del capital social suscrito.

Por lo tanto, la diferencia del valor de los bienes inmuebles que exceda el capital suscrito a incorporar estará sujeta a tributación por ITBI.

En términos prácticos:

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  Si el socio capitaliza R$ 5 millones en inmuebles para cumplir un capital suscrito de R$ 5 millones → exención total.

  
  


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  Si el inmueble transferido vale R$ 8 millones y solo R$ 5 millones corresponden al capital suscrito → tributación de ITBI sobre la diferencia de R$ 3 millones.

  
  

También indica que la restricción constitucional (“actividad predominantemente inmobiliaria”) se aplica únicamente a operaciones de fusión, incorporación, escisión o extinción de empresas.

Hasta ahora, la tesis cuenta con 3 votos (de 11 del pleno) a favor de la exención incondicionada, y el juicio fue suspendido el 07.10.2025 a solicitud del Ministro Gilmar Mendes.

Aunque aún no concluido, el juicio del Tema nº 1348 por el STF tendrá un impacto relevante en la organización de Holdings, especialmente aquellas creadas para planificación sucesoria, protección patrimonial y organización de activos, así como empresas del sector inmobiliario.

Impactos para las Holdings:

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  Mayor seguridad jurídica, ya que los municipios ya no podrán negar la exención a las holdings por actividad inmobiliaria;

  
  


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  Planificación sucesoria y patrimonial: los inmuebles pueden ser capitalizados en la holding sin tributación de ITBI (hasta el valor del capital suscrito);

  
  


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  Reducción de costos y litigios en reestructuraciones societarias y familiares.

  
  

Impactos para el sector inmobiliario:

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  Incorporación y construcción: la decisión favorece la capitalización de terrenos e inmuebles en SPEs y sociedades de incorporación;

  
  


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  Viabilidad de proyectos: reduce el costo de capitalización de empresas inmobiliarias, fomentando nuevos desarrollos;

  
  


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  Fin de la incertidumbre: los municipios ya no pueden condicionar la exención al análisis de la actividad principal, lo que antes generaba actas y litigios.

  
  

Si prevalece la decisión favorable al contribuyente en el juicio del STF sobre el Tema nº 1348, representará un hito en el derecho tributario brasileño, eliminando barreras impuestas por los municipios y asegurando seguridad jurídica a las holdings y empresas inmobiliarias.

El equipo de Dupont Spiller Fadanelli Advogados sigue de cerca el asunto y está totalmente disponible para aclarar cualquier duda sobre el tema.