Que sina é a nossa de ler a notícia de que uma lei acaba de entrar em vigor, mas, para que seja determinada sua real utilidade, depende da chancela do Judiciário? Em janeiro, a Lei 13.097/2015 entrou em vigor. Ela traça um padrão de conduta para os compradores elencando condições objetivas para a alienação de bem imóvel. Segundo a nova lei, estando a matrícula livre e desembaraçada, a transação efetuada será plenamente eficaz e eventuais credores ou litigantes não poderão requerer a penhora, arresto ou indisponibilidade (entre outros) de um bem alienado. Mas, se já não foi, será notícia que esta lei não vale se o credor for União, Estado ou Município. É isso mesmo. Se um devedor tiver um imóvel “limpo“ no Registro de Imóveis como prega a lei, mas estiver com inscrição na dívida ativa sem outros bens para pagar ou garantir a dívida perante o fisco, o comprador de boa-fé poderá perder esse imóvel caso haja pedido de penhora do imóvel. É que a lei excepcionou expressamente, por exemplo, os casos em que a sociedade vendedora do imóvel está em processo de Recuperação Judicial, hipótese em que a alienação é ineficaz em relação a massa falida, mas não fez ressalva expressa ao crédito público, já que o Código Tributário Nacional estabeleceu a “presunção de fraude à execução fiscal em relação às alienações ou onerações de bens realizadas pelo devedor após quantia inscrita em dívida ativa, desde que não haja reserva de meios para quitação do débito”. Portanto, se o vendedor possuir dívida ativa inscrita e o imóvel for penhorado pelo fisco, haverá discussão judicial quanto a proteção concedida à compra e venda realizada nos moldes da Lei 13.097/2015 em razão do conflito aparente da Lei com o Código Tributário Nacional, onde provavelmente prevalecerá este em detrimento da Lei. Não há segurança jurídica plena nas alienações de imóveis, apesar de toda a legislação vigente. Seja por deficiência do nosso sistema jurídico ou decorrente de condutas humanas - sempre capazes de burlar a lei – inarredável a necessidade de apoio técnico em qualquer compra e venda. As questões jurídicas não são do conhecimento do leigo, o que torna a atuação de advogados imprescindível para uma compra e venda minimamente segura.

Tiago Lunardi Alves  Dupont Spiller Advogados